Servei jurídics oferts per:

93 872 35 67 CAST / ENG

Blog

RECLAMACIÓ DE LES DESPESES DE LA CONSTITUCIÓ DE LA HIPOTECA

Publicat el 17 de març de 2017

Les entitats bancàries van imposar als consumidors la obligació d’assumir les despeses de formalització de les hipoteques. No obstant, la Sentència 705/2015, dictada el 23 de desembre de 2015 pel Tribunal Suprem, determina que aquesta actuació no s’ajusta a Dret.

 

            - PER QUÈ ES POT RECLAMAR?

Arrel de la Sentència del Tribunal Suprem, de 23 de desembre de 2015, és viable reclamar les despeses, tributs i comissions derivades de la preparació, tramitació, modificació i formalització de la hipoteca quan les entitats bancàries haguessin imposat costejar-les als prestataris.

La base legal per reclamar la devolució de les despeses de constitució de la hipoteca és que, en el seu moment, van ser imposades pel banc, sense ser negociades individualment amb el client.

 

Segons el criteri de l'Alt Tribunal, seguit ja per varis Jutjats de Primera Instància i algunes Audiències Provincials, no hi ha dubte en què les despeses de notaria, Registre de la Propietat i gestoria, haurien de ser assumides pels Bancs en la seva totalitat perquè són els interessats a formalitzar i registrar l'escriptura hipotecària.

No obstant, amb la inclusió d’aquesta clàusula en l’escriptura hipotecària, l’entitat bancària trasllada la seva obligació de pagament i fa recaure sobre el consumidor la totalitat de les despeses produïdes, sense ni tan sols permetre una distribució justa de les quantitats.

Aquesta obligació comporta un desequilibri rellevant al client consumidor (prestatari), qui ha d’assumir exclusivament totes les despeses, tributs i comissions derivades de la formalització del préstec hipotecari i que, a més, corresponen al Banc pagar-les.

Per aquest motiu, el Tribunal Suprem considera abusives, i en conseqüència declara nul·les, les clàusules de despeses del préstec hipotecari, en base als articles 83 i 89 de la Llei General de Defensa dels Consumidors y Usuaris (TRLGDCU), en relació amb l’article 5 i 7 de la Llei de Condicions Generals de la Contractació.

Tanmateix, com exposarem a continuació, respecte dels tributs existeixen vàries interpretacions. Però la seva imposició al consumidor també es considerarà abusiva quan la seva redacció sigui poc clara i concisa.

            - QUINES DESPESES ES PODEN RECLAMAR?

 

            a) Factures de notaria i Registre de la Propietat: Conforme la sentència a que hem fet referència, el pagament de les despeses de notaria i dels Registradors de la Propietat en la formalització d'escriptures notarials i inscripció de les mateixes (necessària per a la constitució de la garantia real, és a dir, la hipoteca), són responsabilitat del sol·licitant del servei de què es tracti o a favor de qui s'inscrigui el dret.

 

I, en aquest cas, qui té l'interès principal en la documentació i inscripció de l'escriptura de préstec  hipotecari és, sens dubte, el prestamista (l’entitat bancària), ja que així obté un títol executiu, constitueix la garantia real i adquireix la possibilitat d'execució especial, en cas d’impagament del préstec o crèdit concedit.

Una distribució entre prestamista i prestatari seria acceptable. Però fer recaure la totalitat del seu pagament sobre l'hipotecant causa un desequilibri en perjudici del consumidor. I és que en el llistat de clàusules abusives de la Llei General per a la Defensa de Consumidors i Usuaris hi apareix expressament recollida.

 

            b) Impost d’Actes Jurídics Documentats (ADJ): En base a l’article 29 de la Llei de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, “serà subjecte passiu l'adquirent del bé o dret i, en defecte seu, les persones que instin o sol·licitin els documents notarials o aquells en interès dels quals s'expedeixin".

En aquest sentit, el Tribunal Suprem entén que l’obligat al pagament de l’impost (subjecte passiu) és l’entitat prestamista, insistint en què és la principal interessada en la documentació i inscripció de l'escriptura de préstec hipotecari.

No obstant, el Tribunal no té en consideració l’article 68 del Reglament de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, el qual especifica que quan es tracti d'escriptures de constitució de préstec amb garantia es considera adquirent al prestatari (consumidor), per ser qui adquireix el dret de préstec.

Sens perjudici de l’anterior, es pot al·legar l’abusivitat de la clàusula igualment per establir condicions tan genèriques que no es pugui endevinar el cost econòmic de la obligació que s’està acceptant (art. 80 en relació a l’art. 82 de la Llei General per a la Defensa de Consumidors i Usuaris).

 

            c) Despeses Gestoria i Despeses de la taxació de l’immoble, si la seva Intervenció ha estat imposada per l’entitat Bancària i quan, aquests gestions, van encaminades a la tramitació de l’escriptura hipotecaria davant la notaria i el Registre de la Propietat (serveis que, com s’ha dit, corresponen al Banc sufragar-los).

 

 

 

En les hipoteques formalitzades entre els anys 2006 i 2013, amb un capital de 150.000 Euros és viable recuperar 3.000 Euros aproximadament. Ara bé, la quantitat retornada variarà en funció de l’any de constitució de la hipoteca i de la Comunitat Autònoma on es trobi l’immoble.

 

 

            - COM INICIAR LA RECLAMACIÓ?

            1. El primer pas és efectuar una reclamació davant el Servei d’Atenció al Client del Banc en qüestió. Val a dir que la via amistosa no és imprescindible. En cas de no obtenir resposta passats dos mesos o bé, que la resposta sigui negativa, es pot acudir la via judicial.

            2. En la demanda judicial es sol·licitarà la nul·litat de la clàusula que obliga al client (prestatari) a pagar totes les despeses derivades de la formalització de la hipoteca i, alhora, s’interessarà la devolució de les quantitats abonades per aquest concepte. Caldrà presentar tota la documentació que acrediti el pagament dels imports reclamats.

 

           

            - QUI POT RECLAMAR I DE QUAN TEMPS DISPOSA PER A FER-HO?

Els efectes de la declaració de nul·litat no estan subjectes a una limitació temporal, son imprescriptibles. De manera que poden reclamar la nul·litat de la clàusula sobre les despeses de formalització de la hipoteca i la devolució d'aquestes, tan els consumidors amb hipoteques vigents com aquells que ja les haguessin liquidat.

 

Per qualsevol dubte o aclariment, no dubti en contactar amb nosaltres.

 

BUFET MATAMALA, Advocats